房地产与家居家装行业是一个关乎全人类生存质量的巨大行业，与此同时，也是一个相对分散、缺乏全球性品牌的行业。

亿欧根据Zion Market Research、Statista等研究机构发布的各子行业规模综合测算得出，2018年，全球家居家装市场规模为33154.9亿美元，并将以4.95%的年复合增长率持续增长。2024年，全球家居家装市场规模将达44310.9亿美元。（注：此处“家居家装”包括家居软装、家具、硬装，不包含智能家居、家政服务、家装后市场中的服务环节以及本报告所涉及的房地产科技等其他领域，取家居家装的狭义定义。）

在家居家装行业这一增速趋于平稳的传统行业中，新技术在传统行业内的落地成为新的发展增量。

2019年12月，在世界创新者年会WIM上，亿欧发布了“2019全球房&家科技创新50”榜单。此次评选的评定维度包括融资金额、企业估值、技术壁垒等7个指标，并依据亿欧的走访调查和对行业的理解，从上千家房地产与家居家装科技初创公司中挑选出了50家可能改变行业游戏规则的初创公司。

按国家来看，上榜企业中，美国、中国、印度分别以20、11、8家上榜企业领先。主要原因在于：得益于数量较为庞大的人口，中、美、印的房地产与家居家装市场潜力巨大，且存在诸多未被改造之处；与此同时，资本入局助推了中美印的房地产与家居家装科技创新，更多新公司被孕育出来。

从子行业看，上榜企业正从生产制造、流通渠道以及产品与服务创新三个方面，为四个子行业带来变革，包括房地产科技、家装新方式、家居新零售以及智能家居。其中。房地产科技的上榜企业数量最多。（注：本榜单将上榜企业按照其业务模式划分到四个子行业中，分别是房地产科技、家装新方式、家居新零售及智能家居，子行业之间既不互斥也不穷举，根据该企业在本榜单关注范围内的相关业务和实际应用场景进行划分。）

房地产科技

房地产科技是指通过科学技术来更有效地解决房地产全产业链内，包括买卖、租赁、开发、营销和物业管理等各环节存在的挑战，其范畴包括房地产交易平台、房地产金融科技、长租公寓、短租平台、共享办公、智慧建筑、装配式建筑等。

从融资规模上看，房地产科技的浪潮约兴起于2014-2015年，并从2017年起大规模席卷行业，2019年上半年，针对房地产科技领域的投资在半年内就达到了130亿美元，超过2017年全年的总额。2013年至今，有60%的针对房地产科技领域的融资流向了人口总量多、密度大的亚洲。可以说，亚洲是房地产科技最具发展潜力的一片大陆。

榜单对从属于“生产制造环节”的智慧建筑、装配式建筑，以及从属于“流通渠道环节”的房地产交易平台、长租公寓、短租平台五个赛道作重点关注。在房地产行业的生产制造环节中，我们捕捉到了以美国的Built Rrobotics为代表的建筑机器人研发公司，以日本的Andpad为代表的施工现场管理软件提供商，以加拿大的Blokable为代表的装配式建筑公司。

在房地产行业的流通渠道环节中，我们捕捉到以德国的Holidu为代表的短租平台，以中国的居理新房为代表的新房电商，以印度的Stanza Living为代表的面向学生、年轻人的长租公寓，以新加坡的99.co为代表的房地产交易平台。

房地产科技为房地产行业带来的三大变革贯穿产业链的始终：提高房地产规划效率；改变人们建造和使用建筑物的方式；创建更公平透明的交易市场。科技持续落地，正在改变房地产行业中从业人员和消费者的认知和行为模式。

家装新方式

伴随新技术持续落地，家装领域出现了多种以科技作为支撑的新模式。3D云设计在获客和转化方面赋能设计师与家装公司，BIM系统实现了建筑和装修行业的精细化、信息化管理，互联网家装和O2O模式下的家庭服务平台为消费者创造了更触手可及的消费渠道，装配式装修极大地缩减了装修所消耗的时间成本。

着眼未来，亿欧将全球家装行业的发展趋势总结为：装配式赋能B端，精装房是大势所趋，家装向更高效易行的方向演进。

在以美国、日本为代表的发达国家，消费者购房之初是不存在硬装需求的。开发商交付的绝大部分不是毛坯房而是精装房，消费者只需再选购家具和一些装饰品（即“软装”）即可。在这些发达国家内，消费者对于家装的需求更多指向的是家装后市场，即房屋使用一段时间后所产生的维护翻新的需求。家装后市场赛道中的代表玩家包括美国初创公司Pro.com，在家庭服务方面，我们发现了美国初创公司Super和印度的UrbanClap。

在以中国、印度为代表的发展中国家，毛坯房一度在房地产市场中占据主流。伴随消费水平不断提高、产业链逐渐成熟，房地产开发商和创业者分别从精装房以及互联网家装的的角度试图切入家装行业，解决装修链条长、流程复杂、陌生消费的问题。在互联网家装领域内，美国的Havenly以其精致优雅的品牌调性获得市场认可，发源于印度的初创公司DesignCafe于2018年末获得折合人民币约2亿元的融资，发展迅速，目前正在加快线下体验店的布局。

3D云设计与BIM系统在家装行业的应用也正在兴起，中国的酷家乐（上榜“2019全球科技新领袖50公司”）、三维家是典型案例。

装配式装修目前解决的主要是B端的效率和成本问题，即公寓、酒店、医院等场景下装修时间长、效率低所造成的资源浪费，同时通过批量生产内装“盒子”获得比传统的湿法装修更低的成本。和能人居是中国第一家装配式装修公司，也是该赛道内最具有代表性的中国企业。

家装变革正处于进行时。在全球范围内，家装行业的发展水平仍然呈现地区间的不平衡性，到目前为止，装修所存在的痛点并没有完全解决，也没有一个毫无弊端的模式被创造出来。

家居新零售

新零售意味着打破线上与线下的界限，让线上与线下两个渠道深度融合，辅以产品营销社交化等手段，与消费者建立更近的距离。而家居零售业是零售业的一个特殊场景，在行业特征和现状上都具有特殊性，因此，“家居新零售”注定要对新零售概念进行演变和延伸。

亿欧认为，家居新零售的“新”有以下几种表现形式：

1. 线上与线下的边界更加模糊，电商与实体自发进行双向的融合，购物体验更加流畅；

 

2. 家居零售品牌向大家居、泛家居横向扩张，从“售卖产品”向“提供全案的生活方式”转变；

 

3. 营销模式、产品风格、产品类型更加贴近千禧一代的爱好与需求，家居消费过程变得更年轻有趣。

 

家居新零售的“新”需要数字化经营、智能化管理、智能制造、C2M等作为底层基础。对于创新品类、全案生活方式以及消费场景的电商化这些“表象”，消费者的感知会更为明显。

新零售概念流行于中国，但这并不代表新零售只是发生在中国的趋势。在全球范围内，美国是家居新零售发展最快、业态最多样的国家，而家居电商赛道是科技创业公司最密集的一条赛道。

在全球范围内， 我们捕捉到了以Framebridge、Boll & Branch为代表的美国家居电商初创公司，从定位来看，美国家居电商正在往高端化方向发展，今年内获得融资的家居电商大多主营奢侈级别的家居用品；以Urban Ladder为代表的印度家居电商致力于整合印度极为分散落后的家居零售市场，目标人群定位在大多数城市居民；以RentoMojo为代表的印度家具租赁公司着眼于为短期居住的年轻人提供低价而方便的家具解决方案；以丽维家为代表的互联网定制家居平台则代表着定制家居潮流与互联网结合所产生的业态。

家居新零售的表现形式随人口结构、消费水平和习惯、互联网渗透率、实体零售发展水平等因素而产生变化，在各国也具有不同的特点。

智能家居

“智能家居”是以住宅为载体，融合自动控制技术、计算机技术、物联网技术，将家电控制、信息管理、影音娱乐等功能有机结合，通过对家居设备的集中管理，提供更具有便捷性、舒适性、安全性、节能性的家庭生活环境的系统性产品，亿欧家居作者都保杰将智能家居在当下发展阶段的特点总结为六个关键词：“分工明确、技术驱动、前景广阔、单品爆发、2C2B加快落地、相关业态跨界融合”。

根据Strategy Analytics最新发布的研究报告《2019年全球智能家居市场》预测，2019年，消费者在智能家居相关硬件、服务和安装费用上的支出将达到1030亿美元，并将以11.11％的年复合增长率增长到2023年的1570亿美元。2018年，安装智能设备/系统的家庭数量（Households with Smart Systems）为1.89亿户，2023年有望增加至2.93亿户。

从品类来看，智能家居涵盖了智能主机、智能安防、智能照明、空气监测、智能多媒体在内的五大产品线。赛道中，具有代表性的初创公司包括聚焦物联网的涂鸦智能和升哲科技（SENSORO），智能家居集成商欧瑞博和美国初创公司Sense，智能门锁公司Latch和云丁科技，家用机器人研发公司Temi，与宜家达成合作的自动化家具初创公司ORI。

在市场规模方面，相比智能手机在发达国家平均达到70%左右的渗透率而言，智能家居的渗透率在美国只有32%，而中国的智能家居渗透率业内普遍认为还不足5%。

市场渗透率相对较低，固然是因为存在发展时间不长、消费者认知不足等客观局限，但同时也反映了智能家居行业的痛点：全屋联动的智能生态系统暂未真正得到实现；产品功能与用户实际需求存在错位现象。对于从业者而言，应该动态地观察用户刚需的演变，也需要保持足够的耐心和积极性去实施商业转化。

结语：

整体来看，科技对于房地产与家居家装行业的主要改造，集中于房地产科技、家装新方式、家居新零售、智能家居四个子行业。

在科技改造的浪潮中，B端的生产、管理、交付效率有了一定程度的提升，全新的产品和服务也被创造出来；C端的信息不对称问题逐步得到解决，消费者的置家体验和生活体验正在变得更加高效和流畅。

与此同时，房地产和泛家居行业中仍然存在大量痛点，技术对于行业的改造仍然有待持续深化，这些新技术企业未来也将会面临更大的挑战。无论是受市场环境影响， 还是产品的发展和迭代遭遇瓶颈，都是企业必经的过程，也是行业蜕变所需的代价。

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