土地供给、首付比、信贷利率，是中国三大房地产调控工具。其中，土地供应是住房供应的基础和前提。

主管国有土地投放的自然资源部日前下发通知，对住宅用地供给提出五类目标：显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停。

具体而言，自然资源部要求在给定条件下，土地消耗周期超过三年的，各地土地主管部门应停止供地；消耗周期介于一年半至三年的，维持当前供地水平；消耗周期介于一年至半年的则需要增加供地；消耗周期少于半年，要显著增加并加快供地。

这意味着像北上广深以及杭州、宁波、南京、厦门等房价高、土地供应紧张的经济强市，应加快住宅用地供应。

自然资源部是中国近年来机构改革的产物。它整合了原国土资源部、国家海洋局和国家测绘地理信息局，并在此基础上，承袭住建部的城乡规划管理职责、发改委的主体功能区规划职责。原各地的国土部门也一并更名为自然资源厅（局）。

通俗的说，它既管土地投放数量，也管投放用途，直接影响着中国土地出让金这台巨型印钞机的流速。去年中国 18.3 万亿财政收入中，有大约 6.5 万亿元来自土地使用权出让金，占比 35.5%。土地出让金之于全国财政收入的重要性不言而喻。

由于地价是房价的主要组成部分，土地供给过多，可能抑制地价和房价，从而减少地方政府收入。土地供给过少，可能推高地价和房价，又和中央的调控目标相悖。

经济学家认为，各地政府是唯一的土地供应方，在土地供给和地方财政纠缠在一起的情况下，地方政府在地价或房价上涨期通过增加供应来平抑价格的动力不足，甚至可能选择实施 “饥饿供地政策”，继而抬高商品住宅用地价格。

这更像是一种商业决策。

我们曾指出，在厦门地价涨得最快的 2015 年和 2016 年，厦门住宅用地推出数大幅减少，从 2009 年的 43 块土地减少至 2015 年的 8 块。但即便厦门和其它一二线城市这几年加快了土地供应，这些大中城市居住用地面积占城市建设用地面积的比重，还是远落后于国际水平。

安信证券首席经济学家高善文还曾在 2017 年提出，不同规模城市供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低，但中小城市的供地意愿相对较高。2012 年以后，人口集中流入了大城市和特大城市，同时由于这些城市供地意愿较低，产生了明显的房价上涨压力。

根据他的测算，日本三大城市圈居住用地占比为 44%，纽约为 38%。同为海港城市的深圳只有 19%，中国香港是 18%，上海是 21.5%。内陆城市里，首尔和伦敦城市圈居住用地占比分别是 57% 和 55%。而北京和天津仅有 19%。

2017 年的数据显示，这些城市的房价收入比正好和它们的居住用地占比基本呈逆相关：上海房价收入比 24，纽约 11；北京房价收入比 24，伦敦 10.75。

在上海房价高歌猛进的 2015 年 7 月至 2017 年 8 月，上海三年住宅用地面积供应增速分别为 -0.24%、-44.31% 和 53.19%。北京也基本是类似的节奏。

这是因为在房价上涨的初期，政府会控制土地投放，寄希望通过减少土地供给带动现有的土地价格上涨，取得更多土地出让收入。高价土地会带动高楼板价，从而推动房价上涨，如此循环往复。这种决策甚至会和中央政府下达的调控目标相悖。

平衡的观点认为，顺周期下，土地价格提升也提升了它作为抵押品的融资能力，卖地收入支持了地方政府主导的基建投资和城镇建设，加速城市化，促进经济繁荣。一些负面影响也因此被掩盖，其中之一是前述的高房价，另一个是土地作为抵押品加快了信贷扩张，带来了金融风险。

以前类似的土地和房价调控基本由负责土地投放的国土部和负责城建的住建部分别颁布。华泰证券首席宏观分析师李超曾表示，部门之间存在协调问题，会使调控政策执行力度打折扣。

他还提到，原国土部的核心职能是国土资源的保护与开发，中国耕地保护制度（18 亿亩红线）往往制约着建设土地供给的扩大。这也就导致以往调控，住建部只能诉诸于限制需求的办法，通过限购、限贷把当期需求延后，来给市场降温。

所以 2017 年 4 月两个部委联合发布调控政策，并在后来得到较好执行。该政策其中一条核心要求几乎和这次自然资源部提出的供地节奏要求一模一样。

但在大型或特大型城市，土地供给还是被牢牢锁死。比如实行落户新政策的成都，其 2017-2021 年年均住宅用地供应量相当于一个 3 公里见方的土地。根据中国第六次人口普查数据，成都城区的人口密度约 8300人/平方公里，换算下来它年均新增的住宅用地面积只够“站” 7.47 万人。